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    宝龙地产许华芳:商住比现“大逆转” 上海补仓方式广泛
    2016-05-19

           核心提示:“今年我们销售额占比中,70%是商业,30%是住宅,达到一个历史高点,这个比例是非常非常高的。”宝龙地产总裁许华芳在谈到公司2016年销售目标时,特意使用“历史上”这一词语来形容其中商住比发生的“大逆转”。

           今年我们销售额占比中,70%是商业,30%是住宅,达到一个历史高点,这个比例是非常非常高的。”

           3月16日业绩会上,宝龙地产控股有限公司总裁许华芳在谈到公司2016年销售目标时,特意使用“历史上”这一词语来形容其中商住比发生的“大逆转”。

           其实,上述提及的变化已反映在宝龙2015成绩单中。按宝龙地产2015业绩报告,集团合约销售额约为143.05亿元,较2014年同期增加约34.3%,达到一个历史新高;合约销售面积约为153.20万平方米,较2014年同比增加约26.8%。

           在2015楼市整体向好背景下,诸多开发商都交出了一份较为满意的答卷。但在宝龙看来,自己交出的成绩单除了总数达到“历史”高点外,当中的商住比的“大逆转”则是另一需关注的焦点。

           据观点地产新媒体了解,在宝龙去年约143亿销售额中,商业与住宅的销售金额分别为82.55亿元、60.49亿元,占比分别约为58%、42%,二者商住比则约1.37,对应的销售面积则分别为52.27万平方米、153.2万平方米。

           在许华芳看来,上述逆转无疑给宝龙“商业第一,地产第二”战略做好了铺垫与定调。“到2020年,我们要做到50个购物中心,相信在上海的会超过20个”。许华芳对观点地产新媒体如是指出。

           按照宝龙的规划,未来公司的拿地策略是“1+5+N”,其中“1”代表上海,“5”代表南京、杭州、苏州、厦门、福州的地铁上盖物业,而“N”则是“挣钱不持有”的项目。

           对于何谓“挣钱不持有”,许华芳则向观点地产新媒体解释称,这其中主要包括两种模式,一是自己商业项目少量的配套的住宅部分,二是与其他商业项目开发商的合作。

           然而,在当前以上海为代表的一线城市地价飙升的年代,宝龙追寻的扩张规模不可避免会对公司的债务造成一定的压力。

           对此,许华芳给出的回答是,“我们在上海拿地方式是广泛的,购地、拍地、政府合作、并购等等都可以参与,因为需求不是很大,一年三五块就够了,所以一定会寻找到最合适的地价。”

           许华芳认为,在上述情况下,“保持约70%的负债率”对公司来水就是一个比较正常的水平。“70%是安全线,如果要突破70%,这个项目就要非常好,利益就要非常大,而且就算利益再大,也只会超过一点点,不会超过15%或20%。”

           另值一提的是,在宝龙2015年各项数据都呈正向趋势时,其核心净利率则因汇率影响从上年同期的11%下滑至10.1%。

           因此,宝龙的未来融资计划也是现场媒体关注的另一要点。对此,许华芳则指出,从去年到今年,资本市场最大的变化则是国内的融资环境要好于国外。

           “去年开始所有房地产同行更大比重的融资方式和工具都放在国内,我们也一样的,各种类型的国内债券也都实现了。于此同时,香港融资平台也要继续维持。”

           以下为宝龙地产控股有限公司2015年度业绩会现场问答实录

           现场提问:公司提到未来聚焦在上海发展,但现在一线城市的面粉已经贵过面包,在此情况下,宝龙今年拿地的情况会是怎样?公司提到负债率要降到70%以下,但又打算继续在上海扩张,这方面会不会存在一些困难?

           许华芳:宝龙所做的生意跟现在普遍的房地产商做的生意是不一样的,宝龙主要是做商业地产方面的。中国的商业地产还是具有一定的挑战性的,目前专注做商业地产的房地产商在市场上已经很少了。宝龙现在在上海有11个项目,都是底价成交。

           从拿地方面来讲,因为宝龙足够专注和专业,所以宝龙在土地方面的需求并不是很大,一年三五块就够了,而且宝龙在上海拿地都是采取购地、拍地、政府合作、并购等很广泛的手段,所以在上海寻找合适的地价,我觉得是没有问题的。而且现在有一个很特别的现象,以前商业跟住宅地价差大概是3倍,住宅比商业贵3倍,最近这段时间已经达到4倍,所以我觉得商业地产在未来是有机会补涨的。

           对于负债率来讲,70%这条线一直是贯彻宝龙过去三年发展的想法,我不能说一定不能达到70%以上,但是宝龙的理解是,70%是宝龙认为安全的一条线,如果要突破70%,这个项目就要非常好,利益要非常大。而且就算利益再大,负债率也只会超过一点点,不会达到15%、20%。所以宝龙觉得控制在70%左右基本上还是健康的,而且宝龙现在的思路也很开放,在这几年将更广泛地寻求多元合作,合作的力度也会加大。

           现场提问:刚刚提到2020年50个购物中心会达到50个,这50个里面上海大概会占到多少个?

           许华芳:未来50个购物中心里,上海的比重是多少,我们没有准确的数字,但是我相信会超过20个。

           现场提问:管理层一直强调未来会注重资产管理,请问具体计划是什么?

           许华芳:宝龙以前资产管理是一个中心,在内部已经运作了三年,也起了很大的作用,宝龙今年为什么把它提高到公司的主业呢?就是我们发现,资产管理能力持续做好以后,对公司的贡献是很大的,甚至对未来寻求外面的生意都有帮助。

           宝龙现在对资产管理的定位有两方面是跟以前不一样的,以前只服务于内部,只对内部原有的资产进行管理,现在有两个定义,一个定义是把未来各种类型的基金、房托引进和退出的渠道,都由这个平台打通。第二是希望在未来的时间里,资产管理的服务除了服务于宝龙本身以外,还要服务于市场,我们希望通过更专业的团队去服务更多其他企业,让它更厉害、更优秀。我们也参考了很多国外公司的做法,资产管理公司对一个企业,特别是对商业地产公司起着非常重要的作用,这也是我们非常重视的部分。

           现场提问:刚才提到土地储备1+5+N中的N,要求是挣钱不持有,这个概念是什么?是做住宅还是说是帮别人运营一些项目?

           许华芳:对于我们的N的解读。N包含两类,一类是住宅,纯住宅我们也会做,比如说我们在江苏的一个项目,以前有商场,边上有住宅,投入很少,利润也不高,但是我们就顺便做了,这是一类。如果是在外地做综合体的项目,我们的思路一定是合作,而且我们开发的商场是由合作方持有,我们会定个价,可能会定很便宜的价格,这都无所谓,由合作方来持有,有需要的话由我们来输出管理。输出管理也是我们未来也会尝试寻求的一条小路。

           现场提问:关于酒店这一块,前段时间绿地的酒店做了一个打包上市的REITs,准备在新加坡上市,这个模式在新加坡还是挺常见的,随着宝龙的酒店业务做得越来越大,未来会不会采取类似的模式,去运营酒店的资产?

           许华芳:对于酒店未来通过什么方式运营,我们刚才也提到了,我们会寻求多平台的上市,酒店肯定是一个合适上市的平台,但是是什么样的形式,我们还没有确定,因为我们现在的基数还不够大,不像那几个大企业,他们每一块规模都很大,我们的规模还不够大,所以紧迫性还没有那么高,但是我们现在会在这些方面进行尝试。

      现场提问:宝龙怎么看今年内地房地产的前景,特别是上海?请从商业和住宅两方面分别做一下介绍。

      许华芳:住宅市场应该说过去这两个月超出了行家的预期,也超过了政府的预期,还是比较红火的。我个人的观点是,这个快速上涨的红火迹象持续的几率不高,因为它还是要有一定的基本面,没理由在这种环境下不断地这么快上涨。但是我也不觉得市场会出现很大的波动或者风险,因为中国的资金面还是很充裕,这个还是资金导向的原因,因为有太多钱没地方去,所以我觉得可能往后一段时间会冷静一点,不会涨那么快,这是一个个人观点。

           如果从商业市场来讲,本身商业的竞争环境就非常激烈,同行现在已经不是关注好和不好的问题,现在更大程度上是关注有没有能力做好的问题,如果从企业家角度,在商业地产方面的发展,这个企业具不具备这个能力发展是很重要的。如果从市场面的角度,我觉得在过去这些年里面,实体商业已经到了最低谷,但是转好的速度也是缓慢的,它不是低谷过了马上就好了。我一直表达跟认可的未来中国商业地产好在哪里呢?好在它的大中产、大消费,这是两个好的基本面。所以我觉得实体商业还是不错的,但是要看人做,看地方做,看你怎么做,这是我的个人观点。

           现场提问:今年有没有一个买地的目标?拿地还是会专注在上海吗?有怎样的计划?

           许华芳:我们内部没有确定一个具体的数,我只能表达一个态度,就是既积极又保守,我们还是会很积极地寻求适合的地,但是我们拿地一定要够便宜,达到我们的战略,这是两个很重要的基本因素。我们最近几个月确实也有一些努力,我想在最近两三个月也有一两块地有拿到的可能性,我想拿地还是合理的,我们这几年还是比较稳健的,各方面都在有节奏的发展。

           对买地来讲,我们的拓展部门所有人员只看上海,但是外地的项目,有兴趣的我们也会看。所以总体来讲我们拿地的比重肯定是上海是大头,外地也会拿,但是不是主要的。

           现场提问:关于融资,到在香港上市之后,公司有什么融资的策略?融资成本下降的可能性大吗?

           许华芳:从融资来讲,不能说来到香港上市没用,肯定还是有用的,对我们企业发展还是进步了很多,只是说我觉得可以做得更好而已。我们今年融资的想法,可能对去年,包括到今年最大的变化就是,国内融资环境比国外更好,机会更多,方式更创新,所以从去年开始,所有房地产同行是更大比重的融资方式和工具都放在国内,我们也一样的,我们各种类型的国内债券也都实现了。

           对于香港的平台,特别是债券市场的平台,我的理解就是维持,比如说我们今年赎回了2.5亿美金的债,我们更早的时候就以更低的价格发了一笔2亿美金的债,我们的想法就是保持跟投资者的接触和关联度,因为市场很容易变冷,突然间国内不融资了,又要到香港来了,所以这种情况很难说。但是现在从基本面来讲,境外融资工具现在是没有吸引力了,今年更大力度的还是放在国内。

           现场提问:今年合约销售目标里面有多少是来自商业?有多少是来自住宅的?上海对于商业产权收紧了政策,您觉得会出台一些限购或者是有进一步收紧的可能吗?大家觉得今年开始的并购风潮会猛烈一些,因为之前也是出现了各种大型的房企并购重组,宝龙有没有这方面的计划,有没有已经在谈合作或者是有一些收获的情况?

           许华芳:今年我们销售的商住比是历史上第一次商业比例超过住宅,也是同行里面少有的,我们今年销售的比重70%是商业,30%是住宅,这个比例是非常高的。

           关于商业的政策,我也很关心这个问题,我觉得国家对商业地产的关注度其实是很少的,因为它还是不影响民生的。但是我觉得商业地产的政策面只会越来越好,它也没有什么坏的政策可以出了,反而对未来的商业,包括营改增,可能对商业都有一点点帮助。

           对于并购的机会,从我们企业来讲,我们更多的是单项目的洽谈并购,而不是整个企业的并购,我们最近在上海就在洽谈两个并购项目,而且进展已经很具体了,更大程度上现在的分化就是有的企业有地它做不出来,缺少人才,钱也借不到,卖也卖不出价格,所以更大程度上,合作或者并购是未来的大趋势,我们当然也不会放弃,在这一块我们也有一定的并购的想法在往前推进。

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